Las personas mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tener que pagar impuestos por la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta posibilidad fue confirmada por la Dirección General de Tributos tras una consulta vinculante que aclaró una de las dudas más frecuentes entre quienes desean transferir su patrimonio inmobiliario antes de fallecer.
En concreto, la Consulta Vinculante V1261-25 establece que la donación de la vivienda habitual realizada por un contribuyente mayor de 65 años queda totalmente exenta de tributar por la ganancia patrimonial generada desde la fecha en que se adquirió el inmueble hasta el momento en que se transmite. Esta interpretación fiscal equipara el tratamiento de la donación con el que ya existe cuando una persona mayor de 65 años vende su vivienda habitual.
El requisito clave que debe cumplir tu casa
Para que esta exención fiscal sea válida, el inmueble debe cumplir con un requisito fundamental: haber sido considerado vivienda habitual del propietario. Esto significa que la propiedad debe haber sido la residencia principal del contribuyente durante al menos tres años consecutivos. De esta forma, la ley busca garantizar que el beneficio fiscal se aplique únicamente a la vivienda donde realmente ha vivido el propietario.
Te podría interesar
Sin embargo, la normativa también contempla situaciones en las que el titular haya dejado de residir en la vivienda. En estos casos, el inmueble seguirá siendo considerado vivienda habitual a efectos fiscales siempre que la donación se realice dentro de los dos años posteriores a haber abandonado el domicilio.
De esta manera, la administración fiscal equipara la donación una transmisión gratuita con la venta de la vivienda una transmisión con pago cuando el propietario tiene más de 65 años.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
Cuando una vivienda se transmite, ya sea mediante venta o donación, se produce una variación en el patrimonio del propietario. Esta diferencia se conoce como ganancia o pérdida patrimonial. La ganancia se calcula comparando el valor de adquisición del inmueble con su valor de transmisión. En el caso de una compraventa, el valor de adquisición incluye el precio pagado por la vivienda, así como los gastos asociados a la compra y las mejoras realizadas.
Por su parte, el valor de transmisión corresponde al precio de venta real, descontando los gastos e impuestos que el vendedor haya pagado durante la operación.
En el caso de las donaciones, el cálculo se basa en las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, utilizando valores que no pueden superar el valor de mercado del inmueble. La exención está respaldada por el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF, que establece que las ganancias patrimoniales generadas por la transmisión de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años no deben tributar.
¿Por qué muchas familias están donando su casa antes de fallecer?
La aclaración fiscal tiene un impacto importante para muchas familias que desean organizar la transmisión del patrimonio inmobiliario con anticipación. Cada vez más personas optan por donar su vivienda a sus hijos antes del fallecimiento para simplificar la gestión del patrimonio familiar y evitar posibles conflictos entre herederos.
Con esta interpretación, uno de los mayores temores asociados a estas operaciones el pago de impuestos por la revalorización del inmueble queda eliminado para los propietarios mayores de 65 años.
El impuesto que sí deberá pagar quien reciba la vivienda
No obstante, los especialistas recuerdan que esta exención solo beneficia al donante. Quien recibe la vivienda deberá pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones correspondiente, cuya cuantía depende de la normativa vigente en cada comunidad autónoma.
Aun así, para muchas familias, esta opción se ha convertido en una herramienta clave para planificar el futuro del patrimonio familiar con mayor seguridad jurídica y fiscal.