Desde el 1 de enero entró en vigor en Texas una nueva ley civil que hará más ágil el proceso de desalojo de viviendas dándoles más derechos a los dueños de viviendas cuando los inquilinos incurren en una falta de pago o violación del contrato.
La ley SB 38, aprobada por la Legislatura estatal y firmada por el gobernador Greg Abbott, introduce modificaciones estructurales al Capítulo 24 del Código de Propiedad, que regula la recuperación de inmuebles en casos de incumplimiento contractual o permanencia indebida.
El cambio central de esta legislación es la aceleración del trámite judicial. Para eso, el texto legal fija plazos estrictos, reduce márgenes de discrecionalidad y elimina instancias que, según los impulsores de la reforma, contribuían a la extensión de los juicios.
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La ley se aplicará únicamente a los casos cuya demanda sea presentada a partir de enero de 2026, sin afectar los procesos iniciados con anterioridad. El nuevo esquema impacta tanto a propietarios como a inquilinos, ya que redefine derechos, obligaciones y tiempos de respuesta. La SB 38 busca establecer un procedimiento uniforme en todo el estado y limitar la posibilidad de reglas locales específicas.
De acuerdo con el Juez de Paz Oscar Liendo, la SB 38 introduce un calendario más rígido para cada etapa del desalojo. Antes de iniciar la demanda, el propietario deberá entregar al inquilino un aviso por escrito con al menos tres días de anticipación, salvo que el contrato establezca un plazo distinto. En los casos de falta de pago inicial, la notificación deberá ofrecer la opción de “pago o desalojo”.
Una vez presentada la demanda, la citación judicial deberá ser notificada mediante un esfuerzo diligente dentro de un plazo máximo de cinco días hábiles. El tribunal de paz estará obligado a fijar la audiencia entre el décimo y el vigésimo primer día posterior a la presentación del caso.
Otro cambio relevante es el cómputo del tiempo. A diferencia de otros procedimientos civiles, los plazos en desalojos incluirán fines de semana y días feriados, excepto cuando el último sea inhábil, en cuyo caso se trasladará al siguiente día hábil. Los aplazamientos quedarán limitados a un máximo de siete días, salvo que haya un acuerdo escrito entre las partes.
La ley habilita el uso de resoluciones sumarias en determinados casos. Este mecanismo permite al tribunal dictar sentencia sin realizar una audiencia completa cuando no existan hechos controvertidos que requieran pruebas adicionales. Para que este procedimiento sea válido, la citación deberá advertir expresamente al inquilino que el juez puede resolver el caso sin juicio si no se presenta una respuesta dentro de los cuatro días posteriores a la notificación.
Esta advertencia deberá figurar de manera destacada en el documento judicial. La SB 38 refuerza las obligaciones formales de los propietarios que inician un proceso de desalojo. La demanda deberá presentarse mediante una petición jurada que cumpla con las Reglas de Procedimiento Civil de Texas.
Si el tribunal dicta una sentencia por incumplimiento, es decir, cuando el inquilino no comparece, el propietario deberá enviar una copia de dicha resolución al inmueble por correo de primera clase dentro de las 48 horas siguientes.
Además, deberá asumir los costos relacionados con la emisión y ejecución de la orden de posesión, que habilita a las autoridades a realizar el desalojo físico. La ley permite que el dueño se represente a sí mismo o actúe mediante agentes autorizados, sin necesidad de contar con un abogado en los Tribunales de Justicia de Paz.